近日，位于沈陽市皇姑區的金通陽光苑小區內道路破損、垃圾遍地，因為這個小區剛剛變成一個地地道道的“棄管”小區。

　　目前該小區80%以上的業主選擇了“自治”。而小區自治在法律框架內尚屬不明晰的領域。

　　現在，“如何實現自治？”“誰來提供物業管理服務？”“收費標準如何確定？”“出現問題由誰擔責？”“誰是監管者？”“如何來監管？”這一系列問題成為了擺在陽光苑小區業主們面前亟需解決的問題。

小區一片狼藉　“自治”存不同聲音

　　原物業公司撤出后，在陽光苑小區可以看到，有幾處堆放著大量建材垃圾，一些樹木也被砍下堆在路邊。在大門口門衛崗亭外坐著的年輕小伙說，自己是新來的保安，業主聘的，才上班第一天。

　　記者走訪園區遇到了3位正在散步的業主，他們告訴記者，物業公司突然撤園的原因，流傳著兩種說法：卷錢跑了或者是被部分業主逼走的。

　　而原物業公司的王經理否認了第一種說法，“我們公司和這個小區簽的合同是從2006年4月到2015年，但實際上我們在這經營服務了10年零40天，2015年合同到期后并未撤離。臺賬顯示，到現在這個小區的業主們還欠150余萬元物業費，房屋維修基金放在房產局公共賬戶里沒人動過，哪有錢可以卷走？”

　　而對于另一種說法，王經理告訴記者，在該小區服務是跟兩任業主委員會簽的合同，合同到期是主要原因，還有就是一直賠錢�！蓖踅浝碚f，陽光苑小區是個比較小的園區，業主共274戶，物業費每個月0.65元/平米，每年總收入不超過24萬元�！拔覀兤赣昧�4個保安、3個保潔和2個管理人員都很費勁，維修人員根本配不起，年年都虧損�！�

　　而記者從業主寄給本報的投訴信矛頭直指業主中積極申請“自治”的一個團體，投訴信列舉了該團體的“三大罪狀”：該團體的大多數成員都不交物業費，為首的孫姓業主更是拖欠了9年物業費；該團體在沒有經過任何業主同意的情況下更換了大門門禁；如果有業主質疑該團體的做法，就有人出面威脅恐嚇、破口大罵。

　　投訴的業主們氣憤地稱之為“院霸”，在記者試圖聯系共同寄出投訴信的幾位業主時，他們不約而同地提出了“不在園區附近約談”、“最好不見面”、“不要用真實姓名”等要求。

　　但記者在社區和北塔街道采訪時，卻聽到了對該團體的不同評價：“這些志愿者對園區很有責任心，前一段時間自發守夜，保障園區安全�！庇纱�，一些業主認為，社區和街道都站在了“院霸”那一邊，“社區張主任也在我們共同的微信群里，對他們的語言暴力耳聞目睹，但卻沒有阻止�！币晃粯I主說。

　　就連最新出爐的“自治”調查問卷結果，也有業主表示，社區挨家挨戶的“走票”，“院霸”也在場，沒人敢簽“續聘物業”……

“自治”之路問號多多

　　記者調查發現，在沈陽有很多小區都面臨著“棄管”和“無人管理”的現狀。除了續聘物業，和陽光苑小區一樣，只能選擇“自治”之路。

　　記者翻閱相關新聞，“小區自治”并非我省首創，但大多都是曇花一現，起初熱熱鬧鬧，過了一段時間就產生各種矛盾，最終不了了之。

　　“業主自治這一塊，法律法規也好，政策也好，都沒有詳細可參照的條文。操作時全靠摸索，相關部門的監管也無章可循�！边|寧青松律師事務所律師邢樹新說，而法律上的空白，使得“自治”之路走得異�？部�，也難以持久。同時，在“自治”道路上，還有一些問題需要追尋答案。

一問“自治”：“自治”組織該是何種資質？

　　邢律師告訴記者，法律上是沒有“自管自治組織”這個概念的，合乎法律規定的只有業主大會、業主委員會和具備資質的物業服務企業。

　　他認為，小區物業不聘請物業管理企業也不符合《遼寧省物業管理條例》第三條物業管理實行業主自主管理與專業服務相結合的管理體制。也就是說，業主可以自主管理，但須與專業的物業服務相結合，即聘用物業服務企業。

　　而沈陽市房產局物業處的相關人士則表示，“自治”是可實行的，而且事實上也有小區是這么做的。

　　“小區是全體業主共有的，全體業主有權利決定該以哪種形式去管理�！鄙蜿柺谢使脜^住宅小區管理辦公室（以下簡稱為皇姑區小區辦）的靳主任說，實踐中，小區共有4種管理模式，分別是物業經理人、物業公司、社區代管和自管自治�！盁o論哪種模式，都要召開業主大會，選出業委會，再由業委會來制定相關章程�！�

　　在采訪中，社區張主任告訴記者，目前該小區已經成立的籌備組，正在推進新一任業委會的選舉。

二問“自治”：合法程序是啥樣的？

　　據了解，一個小區成立業委會，要先成立籌備小組，然后向所在地的房地產行政主管部門提出書面意見。得到答復后，還要公示召開業主大會的時間，最后在大會上選舉業委會。

　　這一個過程通常要一兩個月的時間。

　　記者在采訪街道方面時得知，因改選業委會需要時間較長，社區還在同時推進選舉“自治委員會”，社區張主任也提到，因為對相關程序不了解，只能向皇姑區小區辦請求指導，而對方答復的“自治委員會”成立流程和業委會成立流程完全一樣，只是名稱不同。

　　而皇姑區小區辦明確答復，不存在“自治委員會”這種說法，也沒有給出類似指導意見�！皹I主的任何事情，都要召開業主大會共同決定�！苯�主任稱，大概流程是先成立業委會，業委會在業主大會上提出自治管理需要哪些流程、成立什么樣的組織、多少業主同意才能生效、自治管理應設哪些管理項目、費用的收取名目和標準、如何保障資金安全等事項，再由全體業主投票決定，投票過半數即可實行。

三問“自治”：業委會提供物業管理服務專業嗎？

　　“我們小區也有人提出過，要聘請小區內的業主擔任保潔和保安，我們覺得不太靠譜�！标柟庠返男�區業主們這樣說。

　　對此，一位資深物業管理者指出，物業管理是一門專業的學問，如維持小區內車輛停放秩序、檢查電梯安全，以保證小區環境的整潔美觀和保障住戶的人身財產安全；在小區環境方面，提供清潔、綠化、治安保衛等服務；進行自來水水箱清洗、日常生活垃圾清運等。這些都需要綜合管理經驗，應該由一個綜合型的物業管理專業團隊來執行。

　　遼寧泓匯律師事務所律師劉佳認為，多數業委會本身不具有物業管理的資質，如果聘請的人員也沒有經過相應的培訓，很容易造成提供的服務與收費標準之間的差距�！斑@種做法無法保障小區的服務質量，也會成為業主不滿的因素之一�！�

　　“他們提出物業費要漲價，漲到每戶每月1元/平米，收車位費每年360元加卡50元，我們堅決不同意�！标柟庠沸�區業主的投訴信中寫道。

　　對于收費標準如何確定一事，社區、街道、小區辦都給予了統一回答：“誰也不能私自定價，必須開業主大會，由業主共同決定�！�

　　“現在省管公積金可以交物業費了，但是‘自治’之后，沒有發票，這筆錢提不出來�！庇袠I主向記者表達了自己的擔憂。

　　隨著小區“自治”逐步走向規范，票據問題無法回避。邢律師說，業委會的性質決定了其無法成立公司，而《物業管理條例》第32條又規定了從事物業管理活動的企業應當具有獨立的法人資格，這里存在矛盾點。

五問“自治”：出現問題由誰擔責？

　　據了解，物業撤園后的第一時間，社區找到了街道、質監部門共同到小區排查7部電梯的安全隱患，“早就過了年檢了，沒人維護，出了安全問題誰也擔不起這個責任�！睆堉魅握f。

　　不少業主也提出了類似問題：“自治”之后，家里被盜竊了，車子被劃了，業委會能擔責嗎？

　　邢律師告訴記者，業委會這種自治組織是不承擔民事責任的，但劉律師認為，如果未收費，業委會盡到了管理義務應該就不承擔責任。如果收費了，雙方就要約定責任和義務。

　　物業王經理告訴記者，撤園時將相關資料、物料轉交給了社區�；使脜^小區辦靳主任表示，在業委會成立之前，社區對該園區有代管職責。

　　而就在這段期間，孫姓業主等人未經任何業主同意就更換了大門的門禁。

張主任稱對此不太清楚。而街道曹副主任稱，孫姓業主等人即使行為不妥，但為了園區安全，街道表示認可。而皇姑區小區辦明確表示，小區辦只能監管物業公司，無法監管業主。

　　“業主私自更換大門屬于業主的個人行為侵害的是全體業主的利益，大門是屬于全體業主共有的財產�！眲⒙蓭熤赋�，孫姓業主等人的行為，已經不是“不妥”的范疇，而是違反法律法規。

　　“業委會的職責是召開業主大會，監督物業服務。等他們直接變成物業管理者的時候，業委會就成了既是運動員又是裁判員，弊病也由此產生�！毙下蓭熣f。

　　遼寧社會科學院哲學研究所所長張思寧認為，小區“自治”首先要有內部監督，要建立嚴格的管理制度和財務制度，“比方說，從業主代表中選聘專業人員，分別成立財務監督小組和法律維權小組，共同監督業委會�！逼浯�，業委會的權力需要外部行政監管�！皼]人管肯定是不對的，依我看，社區街道和房產部門都應該有相應的監管責任，但他們都沒有執法權，所以還需要公安部門去配合�！�

　　張思寧表示，小區是市民的家園，也是城市社會管理的末梢，“自治”是一條出路，但想形成一套行之有效的管理模式，仍有很長的一段路要走。