大問題接管驗收小組應當要求開發建設單位在一個月內解決。必要時公司負責人出面協商解決。
錯誤5:物業公司不定期向全體業主公布專項維修資金交納、使用、分攤和結存的情況,接受業主代表組織和業主的核查。
理 由:物業管理企業應當定期向全體業主公布專項維修資金交納、使用、分攤和結存的情況,接受業主代表組織和業主的核查。
錯誤6:專項維修資金專戶的開立按每一使用單元立賬,并分列每幢的分賬,以方便每一位業主查詢,保證專項維修資金使用的透明性。
理 由:專項維修資金專戶的開立應按幢立賬,并分列每一使用單元的分賬,以方便每一位業主查詢,保證專項維修資金使用的透明性。
(二)請結合工作實際,談談你對構建房屋維修質量保證體系的看法。(15分)
(評分標準: 答中一要點得2分,展開論述9分,考評員應根據考生論述內容的正確性、合理性進行評分,不必拘泥于參考答案)
維修施工項目的質量保證體系一般由思想工作體系、質量形成過程的控制體系和組織保證體系組成。
1、思想工作體系。思想工作體系就是由維修項目負責人帶頭,責成各部門或班組負責人開展的質量教育活動。首先,對職工進行為用戶服務、對用戶負責的質量責任教育。在此基礎上,再進行全面質量管理知識的教育,樹立“質量第一”、“預防為主”的觀點,然后進行必要的技術業務培訓。
維修項目質量管理是全員的管理,每個職工都要為保證質量作出貢獻。維修質量管理的要求,要扎根在每個職工的思想中,落實在他們的行動上。
2、質量控制體系。質量控制,就是質量事故的防患,是維修工程質量工作的重點。維修項目的質量控制要貫穿于維修的全過程。
包括:①維修工程設計方案的質量控制。②維修準備過程的質量控制!、鄄牧、半成品的質量控制。④施工機械、設備的質量保證。⑤施工過程的質量控制!、奘褂眠^程的質量控制。
3、組織保證體系。搞好房屋維修工程的質量管理工作,必須要有嚴密的組織保證體系。為此,要設立相應的機構,配備稱職人員,明確劃分職責和權限。如果物業管理公司自行承擔維修施工任務,則要以項目經理為核心組建質量管理部門,下設專業施工隊的專職質檢員,班組兼職質檢員,并按班組建立質量管理小組。質量管理小組的工作是質量管理的基礎。如果物業管理公司將維修施工任務承包給外部專業施工單位,則要以項目為對象組織甲方的項目管理部,實行內部維修施工項目監理。
二、情景題(每題5~8分,共40~50分)
舉例:
1、物業管理企業貫徹ISO9000,內部質量體系審核的具體步驟(5分) 參考答案:
(1)確定任務,編制審核計劃。(1分)
(2)審核準備。(1分)
(3)審核實施。(1分)
(4)編寫審核報告。(1分)
(5)跟蹤糾正措施。(1分)
2、已知某房屋維修工程直接工程費為1000000元。各種費率如下:間接費率13.55%,計劃利潤率8%,稅率為4%。試求以上各項費用及該工程造價。(5分)
參考答案:
間接費=1000000×13.55%=135500(元) (1分)
計劃利潤=(1000000+135500) ×8%=90840(元) (1分)
稅金=(1000000+135500+90840) ×4%=49053.60(元) (1分)
工程造價=1000000+135500+90840+49053.6=1275393.6(2分)
三、案例分析題(20~30分)
舉例:
(一)一寫字樓物業管理公司告知所有的租戶,將對租戶的房屋裝修活動進行統一監督管理。任何租戶裝修,必須提前提出申請,由物業管理公司審批,并且還規定,如有違反者,將對其處以500~5000元不等的罰款。一家租戶在裝修時,因沒有及時清運垃圾,物業管理公司遂要按規定對其罰款500元。租戶堅決反對,雙方出現激烈爭執。
租戶認為:裝修是其基本權利,物業管理公司無權對其裝修行為指三道四,更無權對其罰款;
公司認為:自己受開發商(業主)委托,對樓宇進行物業管理,裝修管理是物業管理的基本和重要管理內容,租戶違反裝修管理規定,管理公司當然有權進行罰款。
試對以上案例進行分析:(10分)
(1)物業管理公司是否有權監管裝修?
(2)物業公司是否有權對租戶裝修進行罰款?
(3)物業公司如何有效約束租戶的違章裝修行為?
(評分標準: 考評員應根據考生回答問題的正確性、合理性進行評分,不必拘泥于參考答案)
參考答案要點:
參考答案:
(1)對租戶的裝修活動進行審批、管理、服務,是物業管理工作的一部分,物業管理公司是否有權監管裝修。無論是建設部《住宅室內裝飾裝修管理辦法》還是國務院《物業管理條例》都有相關條文規定。
(2)物業公司無權對租戶進行罰款,因為罰款是一種行政處罰行為,設定和實施罰款行為必須以《中華人民共和國行政處罰法》為法律依據,并由行政機關依照《行政處罰法》規定的程序實施,不能違反法律的規定。物業管理公司只是一個企業,所以無權實施包括罰款在內的任何行政處罰行為,物業管理公司制定的處罰條款無法律效力。
(3)物業公司可以與租戶在裝修前簽訂書面的裝飾裝修管理服務協議,約定違章裝修對應的違約、賠償金事項與數額,依法、依約收取管理服務費用和裝修保證金;然后對照協議,對違章裝修收取相應的違約、賠償金,依此有效約束租戶的違章裝修行為。
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