錯誤5：物業公司不定期向全體業主公布專項維修資金交納、使用、分攤和結存的情況，接受業主代表組織和業主的核查。

理   由：物業管理企業應當定期向全體業主公布專項維修資金交納、使用、分攤和結存的情況，接受業主代表組織和業主的核查。

錯誤6：專項維修資金專戶的開立按每一使用單元立賬，并分列每幢的分賬，以方便每一位業主查詢，保證專項維修資金使用的透明性。

理   由：專項維修資金專戶的開立應按幢立賬，并分列每一使用單元的分賬，以方便每一位業主查詢，保證專項維修資金使用的透明性。

（二）請結合工作實際，談談你對構建房屋維修質量保證體系的看法。（15分）

(評分標準: 答中一要點得2分，展開論述9分，考評員應根據考生論述內容的正確性、合理性進行評分，不必拘泥于參考答案)

　維修施工項目的質量保證體系一般由思想工作體系、質量形成過程的控制體系和組織保證體系組成。

　　1、思想工作體系。思想工作體系就是由維修項目負責人帶頭，責成各部門或班組負責人開展的質量教育活動。首先，對職工進行為用戶服務、對用戶負責的質量責任教育。在此基礎上，再進行全面質量管理知識的教育，樹立“質量第一”、“預防為主”的觀點，然后進行必要的技術業務培訓。

　　維修項目質量管理是全員的管理，每個職工都要為保證質量作出貢獻。維修質量管理的要求，要扎根在每個職工的思想中，落實在他們的行動上。

     2、質量控制體系。質量控制，就是質量事故的防患，是維修工程質量工作的重點。維修項目的質量控制要貫穿于維修的全過程。

包括：①維修工程設計方案的質量控制。②維修準備過程的質量控制�！、鄄牧�、半成品的質量控制。④施工機械、設備的質量保證。⑤施工過程的質量控制�！、奘褂眠^程的質量控制。

     3、組織保證體系。搞好房屋維修工程的質量管理工作，必須要有嚴密的組織保證體系。為此，要設立相應的機構，配備稱職人員，明確劃分職責和權限。如果物業管理公司自行承擔維修施工任務，則要以項目經理為核心組建質量管理部門，下設專業施工隊的專職質檢員，班組兼職質檢員，并按班組建立質量管理小組。質量管理小組的工作是質量管理的基礎。如果物業管理公司將維修施工任務承包給外部專業施工單位，則要以項目為對象組織甲方的項目管理部，實行內部維修施工項目監理。

二、情景題（每題5～8分,共40～50分）

舉例：

1、物業管理企業貫徹ISO9000，內部質量體系審核的具體步驟（5分）
參考答案:

   (1)確定任務，編制審核計劃。（1分）

   (2)審核準備。（1分）

(3)審核實施。（1分）

   (4)編寫審核報告。（1分）

   (5)跟蹤糾正措施。（1分）

2、已知某房屋維修工程直接工程費為1000000元。各種費率如下：間接費率13.55%，計劃利潤率8%，稅率為4%。試求以上各項費用及該工程造價。（5分）

參考答案:

間接費=1000000×13.55%=135500(元) （1分）

計劃利潤=(1000000+135500) ×8%=90840(元) （1分）

稅金=(1000000+135500+90840) ×4%=49053.60(元) （1分）

工程造價=1000000+135500+90840+49053.6=1275393.6（2分）

三、案例分析題（20～30分）

舉例：

（一）一寫字樓物業管理公司告知所有的租戶，將對租戶的房屋裝修活動進行統一監督管理。任何租戶裝修，必須提前提出申請，由物業管理公司審批，并且還規定，如有違反者，將對其處以500～5000元不等的罰款。一家租戶在裝修時，因沒有及時清運垃圾，物業管理公司遂要按規定對其罰款500元。租戶堅決反對，雙方出現激烈爭執。

租戶認為：裝修是其基本權利，物業管理公司無權對其裝修行為指三道四，更無權對其罰款；

公司認為：自己受開發商(業主)委托，對樓宇進行物業管理，裝修管理是物業管理的基本和重要管理內容，租戶違反裝修管理規定，管理公司當然有權進行罰款。

試對以上案例進行分析：（10分）

（1）物業管理公司是否有權監管裝修？

（2）物業公司是否有權對租戶裝修進行罰款？

（3）物業公司如何有效約束租戶的違章裝修行為？

(評分標準: 考評員應根據考生回答問題的正確性、合理性進行評分，不必拘泥于參考答案)

參考答案要點：

參考答案:

（1）對租戶的裝修活動進行審批、管理、服務，是物業管理工作的一部分，物業管理公司是否有權監管裝修。無論是建設部《住宅室內裝飾裝修管理辦法》還是國務院《物業管理條例》都有相關條文規定。

（2）物業公司無權對租戶進行罰款，因為罰款是一種行政處罰行為，設定和實施罰款行為必須以《中華人民共和國行政處罰法》為法律依據，并由行政機關依照《行政處罰法》規定的程序實施，不能違反法律的規定。物業管理公司只是一個企業，所以無權實施包括罰款在內的任何行政處罰行為，物業管理公司制定的處罰條款無法律效力。

（3）物業公司可以與租戶在裝修前簽訂書面的裝飾裝修管理服務協議，約定違章裝修對應的違約、賠償金事項與數額，依法、依約收取管理服務費用和裝修保證金；然后對照協議，對違章裝修收取相應的違約、賠償金，依此有效約束租戶的違章裝修行為。